文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fá香港区号是多少ng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不(bù)少国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了(le)分层出售、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万(w香港区号是多少àn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置(zhì)了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措(cuò)施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才香港区号是多少(cái)是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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